هل يمكن للأجانب شراء عقارات في المملكة العربية السعودية؟ ما يعنيه قانون 2026 للمستثمرين

لسنوات، كان الجواب على سؤال ما إذا كان الأجانب يستطيعون شراء عقارات في المملكة العربية السعودية معقداً ومشروطاً وسلبياً في معظم الأحوال بالنسبة للأفراد. ذلك تغيّر في عام 2026. تسمح المملكة الآن لغير السعوديين بامتلاك العقارات ضمن إطار قانوني جديد دخل حيز التنفيذ في يناير، ويمثل أحد أكبر التحولات الهيكلية في سوق العقارات الخليجي منذ عقود.

يشرح هذا الدليل بالضبط من يستطيع الشراء، وأين يمكنه الشراء، وما التكلفة، وأي القيود لا تزال سارية. تعتمد المعلومات الواردة هنا على نظام تملك غير السعوديين للعقارات والإرشادات الرسمية الصادرة عن الهيئة العامة للعقار (REGA). إذا كنت تخطط للاستثمار في المملكة العربية السعودية، فإن فهم هذا القانون هو الخطوة الأولى — وعمل الاستشارات العقارية الذي نتولاه في Medina Camps Consulting يبدأ بفهم هذه القواعد بشكل صحيح.

هل يمكن للأجانب شراء عقارات في المملكة العربية السعودية الآن

نعم. اعتباراً من يناير 2026، يمكن للأجانب شراء عقارات في المملكة العربية السعودية بموجب نظام تملك غير السعوديين للعقارات، الذي وُوفق عليه بالمرسوم الملكي رقم M/14 ونُشر في الجريدة الرسمية في 25 يوليو 2025. دخل القانون حيز التنفيذ بعد 180 يوماً من النشر.

قبل هذا الإصلاح، كان الإطار القديم من عام 2000 يُبعد الأفراد الأجانب فعلياً ما لم يكونوا يمارسون نشاطاً تجارياً في المملكة. كان بإمكان الشركة شراء مكتب أو تأمين سكن لموظفيها، لكن ملكية الأفراد كانت مغلقة. يرفع القانون الجديد هذه الحواجز وينشئ نظاماً منظماً يسمح للأفراد والشركات بامتلاك العقارات، وفق شروط جغرافية وتنظيمية محددة.

يُبنى الإطار على مبدأ مركزي واحد. بدلاً من فتح السوق بأكمله دفعة واحدة، توجّه المملكة العربية السعودية ملكية الأجانب نحو مناطق مخصصة، مما يجذب رأس المال الدولي دون الإخلال بقدرة السكان المحليين على تحمل تكاليف السكن.

من يستحق امتلاك العقارات

تحدد REGA خمس فئات من غير السعوديين المؤهلين لامتلاك العقارات واكتساب الحقوق العقارية بموجب القانون الجديد:

• الأفراد الأجانب
• الشركات الأجنبية
• الشركات السعودية ذات المساهمين الأجانب
• الكيانات غير الربحية
• البعثات الدبلوماسية

تختلف القواعد داخل هذه الفئات حسب وضع الإقامة. يُسمح لغير السعودي الفرد الذي يحمل إقامة نظامية في المملكة بامتلاك عقار سكني واحد للاستخدام الشخصي، حتى خارج مناطق التملك المخصصة، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة. أما غير المقيمين الذين يستثمرون من خارج المملكة فيمكنهم امتلاك العقارات فقط ضمن المناطق التي تحددها الجهات المختصة.

هذا التمييز مهم. إذا كنت مقيماً بالفعل في المملكة، يمنحك القانون استثناءً شخصياً لامتلاك مسكن واحد. وإذا كنت تستثمر من الخارج، فإن مشترياتك مرتبطة بالمناطق المعتمدة.

أين يمكن للأجانب الشراء: المناطق المخصصة

حجر الزاوية في القانون الجديد هو نظام المناطق المخصصة. تعتمد قدرتك على الشراء بقدر ما يعتمد موقع العقار على جنسيتك.

يُفتح التملك السكني للأجانب في معظم المدن السعودية، مع قواعد خاصة لأربع مدن: مكة المكرمة والمدينة المنورة وجدة والرياض. في الرياض وجدة، يُسمح بملكية الأجانب ضمن مناطق محددة وليس في المدينة بأكملها، لذا يجب على المشترين الشراء داخل المناطق المنصوص عليها في وثيقة النطاق الجغرافي الرسمية.

تتولى REGA اقتراح هذه المناطق، ثم يُوافق عليها مجلس الوزراء. أكدت الهيئة أن اللائحة التنفيذية ووثيقة النطاق الجغرافي من المقرر إصدارها في الربع الأول من عام 2026. تحدد هذه الوثائق نسب الملكية المسموح بها، وأنواع الحقوق الممنوحة، وفترات السماح، والقواعد الإجرائية لكل موقع. تشرف لجنة إشرافية مؤلفة من 13 عضواً، تشمل وزارة الاستثمار ووزارة العدل وREGA وهيئة تطوير منطقة المدينة المنورة، على هذا النظام.

بالنسبة للمستثمرين، الاستنتاج العملي مباشر. قبل الالتزام بأي عملية شراء، تحقق من أن العقار يقع ضمن منطقة معتمدة باستخدام المنشورات الرسمية لـ REGA. هذا مهم بشكل خاص لكل من يفكر في العقارات في المملكة العربية السعودية كغير مقيم.

قواعد مكة المكرمة والمدينة المنورة

تُعامل المدينتان المقدستان بشكل مختلف عن بقية المملكة، والقواعد هنا هي الجزء الأكثر سوء فهماً في القانون.

لا يزال التملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة مقيداً. بالنسبة للأفراد، يُسمح بملكية العقارات في هاتين المدينتين لغير السعوديين المسلمين فقط. يستثني الاستثناء الشخصي للمقيمين الذي يسمح بمسكن واحد خارج المناطق صراحةً مكة المكرمة والمدينة المنورة.

هناك مسار مهم للشركات. قد تملك الشركات غير المدرجة ذات الملكية الأجنبية عقارات ضمن المناطق المعتمدة، بما في ذلك في مكة المكرمة والمدينة المنورة، بشرط أن تكون مؤسسة بموجب نظام الشركات السعودي. ويمكنها أيضاً امتلاك عقارات خارج تلك المناطق عندما تُستخدم للعمليات التجارية أو سكن الموظفين، وفق ما تحدده اللوائح. وهنا يصبح الارتباط بين ملكية العقارات وتأسيس الشركات في المملكة العربية السعودية ذا صلة مباشرة للمستثمرين الجادين.

ما الذي يمكن للأجانب شراؤه

• العقارات السكنية، بما في ذلك الشقق والفلل والتاون هاوس
• العقارات التجارية والأراضي ضمن المناطق المعتمدة
• المزارع الزراعية، وفق اللوائح
• حصص في مشاريع تطوير كبرى مثل NEOM وQiddiya والبحر الأحمر العالمي
• حصص ملكية جزئية رمزية (tokenized) في العقارات

هذه الفئة الأخيرة مهمة. يُقر الإطار صراحةً بالملكية الجزئية الرقمية، مما يعني أن المستثمرين يمكنهم شراء حصص رمزية في العقارات عن بُعد، دون الحاجة لزيارة المملكة لإتمام الشراء.

تكلفة امتلاك العقارات كأجنبي

يفرض القانون الجديد التزامات مالية محددة على المشترين غير السعوديين. الرقم الرئيسي هو 10% مجتمعة من الرسوم والضرائب على ملكية الأجانب، وتشمل ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% المطبقة عند الشراء.

بعض النقاط الإضافية مهمة لحساب التكلفة الحقيقية:

• لا تفرض المملكة العربية السعودية ضريبة عقارية سنوية، مما يحسّن اقتصاديات الاحتفاظ طويل الأجل
• تكلف إدارة العقارات الشاملة عادةً بين 5% و10% من الإيجار المحصّل، بالإضافة إلى رسوم تأجير قد تصل إلى إيجار شهر واحد
• يجب تسجيل جميع الاستحواذات عبر القنوات الرسمية، ويتطلب الإطار الجديد من المشترين الأجانب الإفصاح عن جميع المعلومات المطلوبة

العقوبات عند الخطأ

يحمل القانون أسناناً تنفيذية حقيقية، وليس هذا مجالاً للتعامل بشكل عشوائي. قد تؤدي المخالفات إلى غرامات تصل إلى 10 ملايين ريال سعودي. ويمكن بيع العقارات المكتسبة عبر معلومات كاذبة أو مضللة في مزاد علني. وقد يؤدي عدم الامتثال لقواعد هيكل الملكية إلى رفض تسجيل السند أو هياكل ملكية غير قابلة للتنفيذ أمام المحاكم السعودية.

بالنسبة للمشترين الأجانب، هذا يعني أن أهلية المنطقة وهيكل الملكية الصحيح والإفصاح الدقيق ليست تفاصيل اختيارية. إنها تحدد ما إذا كانت ملكيتك قانونية من الأساس.

لماذا يهم هذا المستثمرين في 2026

يتزامن توقيت هذا الإصلاح مع سوق عقاري يُظهر قوة حقيقية. بلغت قيمة معاملات العقارات الإجمالية 112 مليار ريال سعودي في الربع الأول من 2026، بزيادة 6.8% على أساس سنوي، وفق CBRE. وتتوقع REGA أن يصل القطاع إلى نحو 101 مليار دولار بحلول 2029، بمعدل نمو سنوي مركب متوقع يبلغ 8% من 2024.

محركات الطلب هيكلية وليست مضاربية. برنامج المقرات الإقليمية جلب أكثر من 780 شركة متعددة الجنسيات إلى الرياض. ومن المتوقع أن يقترب عدد سكان الرياض من 9.6 مليون بحلول 2030، والفعاليات الكبرى، بما في ذلك إكسبو 2030 وكأس العالم 2034، تخلق طلباً يمتد إلى ما بعد العقد القادم.

بالنسبة للمستثمرين الأجانب الذين راقبوا المملكة العربية السعودية من الخارج، يمثل قانون 2026 التغيير الهيكلي الذي يجعل المشاركة المباشرة ممكنة للمرة الأولى.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن للأجانب شراء عقارات في المملكة العربية السعودية في 2026؟

نعم. منذ يناير 2026، يمكن للأجانب شراء عقارات بموجب نظام تملك غير السعوديين للعقارات. تقتصر مشتريات غير المقيمين على المناطق المخصصة، بينما يمكن للمقيمين الأجانب امتلاك وحدة سكنية واحدة للاستخدام الشخصي خارج تلك المناطق، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة.

هل يمكن لغير المسلمين امتلاك عقارات في مكة المكرمة والمدينة المنورة؟

لا. يقتصر تملك الأفراد للعقارات في مكة المكرمة والمدينة المنورة على غير السعوديين المسلمين. وقد تملك الشركات المملوكة للأجانب والمؤسسة بموجب نظام الشركات السعودي عقارات في هاتين المدينتين وفق شروط محددة.

هل أحتاج لزيارة المملكة العربية السعودية لشراء عقار؟

ليس بالضرورة. يُقر القانون بالملكية الجزئية الرقمية، مما يسمح للمستثمرين بشراء حصص رمزية في العقارات عن بُعد. تتطلب عمليات الشراء الكاملة للعقارات عموماً التسجيل عبر القنوات الرسمية.

كم تكلف الأجنبي شراء عقار في المملكة العربية السعودية؟

توقع 10% مجتمعة من الرسوم والضرائب، بما في ذلك ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%. لا توجد ضريبة عقارية سنوية في المملكة، وتتراوح إدارة العقارات بين 5% و10% من الإيجار حيث ينطبق ذلك.

أين بالضبط يمكن للأجانب الشراء؟

ضمن المناطق المخصصة التي تنشرها REGA. تحدد وثيقة النطاق الجغرافي الرسمية، المقرر إصدارها في الربع الأول من 2026، المناطق المعتمدة ونسب الملكية المسموح بها وأنواع العقارات لكل موقع.

هل يمكن لشركتي امتلاك العقار بدلاً مني شخصياً؟

نعم. يمكن للشركات الأجنبية والشركات السعودية ذات المساهمين الأجانب امتلاك العقارات بموجب الإطار. غالباً ما يكون هذا المسار أكثر مرونة للمستثمرين، ويرتبط مباشرة بـ تأسيس كيان قانوني في المملكة.