Können Ausländer Immobilien in Saudi-Arabien kaufen? Was das Gesetz 2026 für Investoren bedeutet

Jahrelang war die Antwort auf die Frage, ob Ausländer Immobilien in Saudi-Arabien kaufen können, kompliziert, an Bedingungen geknüpft und für Privatpersonen meist negativ. Das hat sich 2026 geändert. Das Königreich erlaubt Nicht-Saudi-Arabern nun den Immobilienbesitz unter einem neuen Rechtsrahmen, der im Januar in Kraft trat — einer der größten strukturellen Wandel im Golf-Immobilienmarkt seit Jahrzehnten.

Dieser Leitfaden erklärt genau, wer kaufen kann, wo gekauft werden darf, was es kostet und welche Beschränkungen weiterhin gelten. Die Informationen basieren auf dem Gesetz über den Immobilienbesitz durch Nicht-Saudi-Araber und den offiziellen Leitlinien der General Authority for Real Estate (REGA). Wer ein Investment in Saudi-Arabien plant, muss dieses Gesetz zuerst verstehen — und die Immobilienberatung, die wir bei Medina Camps Consulting anbieten, beginnt damit, diese Regeln korrekt einzuordnen.

Können Ausländer jetzt Immobilien in Saudi-Arabien kaufen

Ja. Seit Januar 2026 können Ausländer Immobilien in Saudi-Arabien unter dem Gesetz über den Immobilienbesitz durch Nicht-Saudi-Araber erwerben, das durch königlichen Erlass Nr. M/14 genehmigt und am 25. Juli 2025 im Amtsblatt veröffentlicht wurde. Das Gesetz trat 180 Tage nach der Veröffentlichung in Kraft.

Vor dieser Reform schloss der alte Rahmen von 2000 ausländische Privatpersonen faktisch aus, sofern sie kein Unternehmen im Königreich betrieben. Ein Unternehmen konnte ein Büro kaufen oder Mitarbeiter unterbringen, individueller Eigentumserwerb war jedoch ausgeschlossen. Das neue Gesetz beseitigt diese Barrieren und schafft ein strukturiertes System, das sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen den Immobilienbesitz ermöglicht — vorbehaltlich geografischer und regulatorischer Bedingungen.

Der Rahmen basiert auf einem zentralen Prinzip: Statt den gesamten Markt auf einmal zu öffnen, lenkt Saudi-Arabien ausländisches Eigentum in ausgewiesene Zonen — so wird internationales Kapital angezogen, ohne die lokale Wohnungsaffordability zu verzerren.

Wer berechtigt ist, Immobilien zu besitzen

REGA definiert fünf Kategorien von Nicht-Saudi-Arabern, die unter dem neuen Gesetz berechtigt sind, Immobilien zu besitzen und Immobilienrechte zu erwerben:

• Ausländische Privatpersonen
• Ausländische Unternehmen
• Saudi-Arabische Unternehmen mit ausländischen Anteilseignern
• Gemeinnützige Organisationen
• Diplomatische Missionen

Innerhalb dieser Kategorien gelten unterschiedliche Regeln je nach Aufenthaltsstatus. Eine Nicht-Saudi-Person mit legaler Aufenthaltserlaubnis im Königreich darf eine Wohnimmobilie zum persönlichen Gebrauch besitzen — auch außerhalb der ausgewiesenen Eigentumszonen, mit Ausnahme von Mekka und Medina. Nicht ansässige Investoren von außerhalb des Königreichs dürfen Immobilien nur in den von den Behörden ausgewiesenen Zonen erwerben.

Diese Unterscheidung ist wichtig. Sind Sie bereits in Saudi-Arabien ansässig, gewährt Ihnen das Gesetz eine persönliche Ausnahme für ein einziges Eigenheim. Investieren Sie aus dem Ausland, sind Ihre Käufe an die genehmigten Zonen gebunden.

Wo Ausländer kaufen können: Die ausgewiesenen Zonen

Das Fundament des neuen Gesetzes ist das System der ausgewiesenen Zonen. Ihre Kaufoption hängt ebenso vom Standort der Immobilie ab wie von Ihrer Staatsangehörigkeit.

Wohneigentum wird für Ausländer in den meisten saudi-arabischen Städten geöffnet, mit spezifischen Regeln für vier Städte: Mekka, Medina, Dschidda und Riad. In Riad und Dschidda ist ausländisches Eigentum in definierten Gebieten erlaubt, nicht in der gesamten Stadt — Käufer müssen innerhalb der in der offiziellen Gebietsdokumentation festgelegten Zonen kaufen.

REGA schlägt diese Zonen vor, die anschließend vom Ministerrat genehmigt werden. Die Behörde bestätigte, dass die Durchführungsverordnungen und das Gebietsdokument für das erste Quartal 2026 geplant sind. Diese Dokumente legen die zulässigen Eigentumsquoten, die gewährten Rechtsarten, Übergangsfristen und Verfahrensregeln für jeden Standort fest. Ein 13-köpfiger Aufsichtsausschuss — einschließlich des Investitionsministeriums, des Justizministeriums, REGA und der Entwicklungsbehörde der Region Medina — überwacht das System.

Für Investoren ist die praktische Schlussfolgerung eindeutig: Bevor Sie einen Kauf tätigen, prüfen Sie anhand der offiziellen REGA-Veröffentlichungen, ob die Immobilie in einer genehmigten Zone liegt. Das ist besonders wichtig für alle, die Immobilien in Saudi-Arabien als Nicht ansässiger erwerben möchten.

Die Regeln für Mekka und Medina

Die beiden heiligen Städte werden anders behandelt als der Rest des Königreichs — und die Regeln hier sind der am häufigsten missverstandene Teil des Gesetzes.

Eigentum in Mekka und Medina bleibt eingeschränkt. Für Privatpersonen ist Immobilieneigentum in diesen beiden Städten nur muslimischen Nicht-Saudi-Arabern gestattet. Die persönliche Ausnahme für ansässige Personen, die ein Eigenheim außerhalb der Zonen erlaubt, schließt Mekka und Medina ausdrücklich aus.

Es gibt einen wichtigen Weg für Unternehmen. Nicht börsennotierte Unternehmen mit ausländischem Eigentum dürfen Immobilien in den genehmigten Zonen besitzen — einschließlich in Mekka und Medina — sofern sie nach saudi-arabischem Gesellschaftsrecht gegründet sind. Sie dürfen auch außerhalb dieser Zonen Immobilien besitzen, wenn diese für Geschäftstätigkeit oder Mitarbeiterunterbringung genutzt werden, wie in den Verordnungen definiert. Hier wird die Verbindung zwischen Immobilieneigentum und Firmengründung in Saudi-Arabien für ernsthafte Investoren unmittelbar relevant.

Was Ausländer kaufen können

• Wohnimmobilien, einschließlich Apartments, Villen und Townhouses
• Gewerbeimmobilien und Grundstücke in genehmigten Zonen
• Landwirtschaftliche Betriebe, vorbehaltlich der Vorschriften
• Anteile an großen Entwicklungsprojekten wie NEOM, Qiddiya und Red Sea Global
• Tokenisierte Bruchteigentumsanteile an Immobilien

Die letzte Kategorie ist bedeutsam. Der Rahmen erkennt digitales Bruchteigentum ausdrücklich an — Investoren können tokenisierte Anteile an Immobilien remote erwerben, ohne das Königreich für den Abschluss eines Kaufs besuchen zu müssen.

Was Immobilienbesitz für Ausländer kostet

Das neue Gesetz führt spezifische fiskalische Pflichten für Nicht-Saudi-Käufer ein. Die zentrale Zahl sind kombiniert 10 % an Gebühren und Steuern auf ausländisches Eigentum, einschließlich der 5-prozentigen Immobilientransaktionssteuer beim Kauf.

Einige zusätzliche Punkte sind für die Berechnung Ihrer tatsächlichen Kosten wichtig:

• Saudi-Arabien erhebt keine jährliche Grundsteuer — das verbessert die langfristige Halteökonomie
• Full-Service-Immobilienverwaltung kostet typischerweise 5 % bis 10 % der eingezogenen Miete, zuzüglich einer Vermittlungsgebühr von bis zu einer Monatsmiete
• Alle Erwerbe müssen über offizielle Kanäle registriert werden, und der neue Rahmen verlangt von ausländischen Käufern die Offenlegung aller erforderlichen Informationen

Die Strafen bei Fehlern

Das Gesetz hat echte Durchsetzungskraft — dies ist kein Bereich für leichtfertiges Vorgehen. Verstöße können zu Geldstrafen von bis zu SAR 10 Millionen führen. Immobilien, die durch falsche oder irreführende Angaben erworben wurden, können öffentlich versteigert werden. Nichteinhaltung der Eigentumsstrukturregeln kann zur Ablehnung der Eigentumsregistrierung oder zu vor saudi-arabischen Gerichten nicht durchsetzbaren Eigentumsstrukturen führen.

Für ausländische Käufer bedeutet das: Zonenberechtigung, die korrekte Eigentumsstruktur und genaue Offenlegung sind keine optionalen Details. Sie bestimmen, ob Ihr Eigentum überhaupt rechtlich gültig ist.

Warum das 2026 für Investoren wichtig ist

Das Timing dieser Reform fällt mit einem Immobilienmarkt zusammen, der echte Stärke zeigt. Der Gesamtwert der Immobilientransaktionen erreichte laut CBRE im ersten Quartal 2026 SAR 112 Milliarden — ein Plus von 6,8 % im Jahresvergleich. REGA erwartet, dass der Sektor bis 2029 rund 101 Milliarden Dollar erreicht, mit einer prognostizierten durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 8 % ab 2024.

Die Nachfragetreiber sind strukturell, nicht spekulativ. Das Regional-Headquarters-Programm hat mehr als 780 multinationale Konzerne nach Riad gebracht. Die Bevölkerung Riads soll bis 2030 fast 9,6 Millionen erreichen, und große Events — einschließlich Expo 2030 und der FIFA-Weltmeisterschaft 2034 — schaffen Nachfrage, die weit in das nächste Jahrzehnt reicht.

Für ausländische Investoren, die Saudi-Arabien von außen beobachtet haben, ist das Gesetz von 2026 der strukturelle Wandel, der direkte Beteiligung erstmals möglich macht.

Häufig gestellte Fragen

Können Ausländer 2026 Immobilien in Saudi-Arabien kaufen?

Ja. Seit Januar 2026 können Ausländer Immobilien unter dem Gesetz über den Immobilienbesitz durch Nicht-Saudi-Araber erwerben. Käufe durch Nicht ansässige sind auf ausgewiesene Zonen beschränkt, während ausländische Ansässige eine Wohneinheit zum persönlichen Gebrauch außerhalb dieser Zonen besitzen dürfen — mit Ausnahme von Mekka und Medina.

Können Nicht-Muslime Immobilien in Mekka und Medina besitzen?

Nein. Individuelles Immobilieneigentum in Mekka und Medina ist auf muslimische Nicht-Saudi-Araber beschränkt. Ausländisch geführte Unternehmen, die nach saudi-arabischem Gesellschaftsrecht gegründet wurden, dürfen unter bestimmten Bedingungen Immobilien in diesen Städten besitzen.

Muss ich nach Saudi-Arabien reisen, um Immobilien zu kaufen?

Nicht unbedingt. Das Gesetz erkennt digitales Bruchteigentum an, wodurch Investoren tokenisierte Anteile an Immobilien remote erwerben können. Vollständige Immobilienkäufe erfordern in der Regel eine Registrierung über offizielle Kanäle.

Was kostet es einen Ausländer, Immobilien in Saudi-Arabien zu kaufen?

Rechnen Sie mit kombiniert 10 % an Gebühren und Steuern, einschließlich der 5-prozentigen Immobilientransaktionssteuer. Saudi-Arabien erhebt keine jährliche Grundsteuer, und die Immobilienverwaltung liegt bei 5 % bis 10 % der Miete, wo anwendbar.

Wo genau dürfen Ausländer kaufen?

Innerhalb der von REGA veröffentlichten ausgewiesenen Zonen. Das offizielle Gebietsdokument, dessen Veröffentlichung für das erste Quartal 2026 geplant ist, legt die genehmigten Gebiete, zulässigen Eigentumsquoten und Immobilientypen für jeden Standort fest.

Kann mein Unternehmen Immobilien besitzen statt ich persönlich?

Ja. Ausländische Unternehmen und saudi-arabische Unternehmen mit ausländischen Anteilseignern können Immobilien unter dem Rahmen besitzen. Das ist für Investoren oft der flexiblere Weg — und er ist unmittelbar mit der Gründung einer Rechtspersönlichkeit im Königreich verbunden.